Comment transformer l’impôt sur les sociétés
Il est possible de transformer l’impôt sur les sociétés en immobilier grâce à un dispositif en particulier : le Girardin IS. Celui-ci consiste à investir dans un bien neuf ou en VEFA dans les territoires ou régions d’outre-mer, puis de le mettre en location, et cela dans le but de bénéficier d’une réduction fiscale avantageuse.
Si vous désirez faire profiter votre entreprise de cette déduction d’impôt, alors voici tout ce qu’il y a à connaître sur ce dispositif de défiscalisation.
1/ girardin is : une loi de défiscalisation immobilière pour les sociétés
Bénéficier d’une réduction, voire même d’une exonération totale de l’impôt société grâce au dispositif Girardin IS intéresserait tout entrepreneur soucieux de limiter son imposition. Toutefois, pour en profiter, il est nécessaire de comprendre ses tenants et aboutissants.
1.1/ DÉFINITION DU DISPOSITIF DE DÉFISCALISATION GIRARDIN IS
Le Girardin IS est un régime d’incitation fiscale qui a été mis en place le 21 juillet 2003, puis a été prorogé jusqu’en décembre 2025. Ce dispositif est prévu pour les investissements réalisés dans les départements et territoires outre-mer, et donne accès à un avantage fiscal non négligeable.
En effet, grâce au Girardin IS, les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire les investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire de leur résultat imposable (article 217 undecies du CGI). L’excédent du déficit peut également être reporté sur les exercices suivants, et ce de façon illimitée durant une période de cinq ans (Art 209 du CGI).
Toutes les entreprises ayant leur siège en France métropolitaine ou dans les DOM, et qui sont soumises à l’IS, peuvent investir en Girardin IS et profiter de la réduction fiscale qui en découle. Ces entreprises doivent cependant investir dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans la limite de 1 million d’euros par année ou par programme, et avoir un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros.
Les zones concernées pour un investissement en Girardin IS sont l’ensemble des territoires ultra-marins. Comme pour la Loi Pinel, on peut distinguer deux zones permettant de définir le calcul des plafonds de revenus, et des plafonds de loyers. Ainsi, on a d’un côté les DOM (la Guadeloupe, la Martinique, Mayotte, la Réunion, la Guyane) avec Saint-Martin et Saint Barthélemy, et de l’autre le reste des territoires ultra-marins (Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis et Futuna, Saint-Pierre et Miquelon).
1.2/ LA DÉDUCTIBILITÉ DE L’INVESTISSEMENT
En investissant en Girardin IS, une entreprise peut défiscaliser de son résultat 100% de son investissement. En effet, ce mécanisme permet à une société qui est soumise à l’IS de déduire 100% du montant de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en département ou territoire outre-mer et destiné à la location, de son résultat courant avant impôts (RCAI).
En 2025, le plafond de déduction est fixé à 3 295 € HT par mètre carré de surface habitable, soit 3 575,08 € TTC en tenant compte de la TVA locale de 8,5 %. Ce montant est réévalué chaque année en fonction de l’indice national du coût de la construction.
Cette déduction permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les sociétés partielle ou même totale. Notons que la déduction en question est extracomptable. En d’autres termes, elle n’est pas écrite sur les comptes de la société.
Dans le cas où le résultat imposable de l’année de la société ne suffirait pas pour une déduction à 100% du montant de l’investissement, alors il sera possible de reporter l’excédent du déficit de façon illimitée sur les exercices suivants.
Il est toutefois important de préciser que ce dispositif, bien que donnant accès à des avantages fiscaux conséquents, n’est pas totalement sans risque. En effet, pour en tirer bénéfice et sécuriser au maximum l’investissement, il est nécessaire d’avoir un réel savoir-faire comptable, juridique et fiscal. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’être accompagné par des connaisseurs du marché pour un investissement en Girardin IS.
En 2025, le plafonnement global des niches fiscales est fixé à 10 000 € par an. Toutefois, un plafond majoré de 18 000 € est applicable pour les investissements réalisés dans les DOM-COM dans le cadre du Girardin IS.
1.3/ LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ AU DISPOSITIF GIRARDIN IS
Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Girardin IS, plusieurs conditions doivent être respectées.
– L’engagement de location
Dans un premier temps, l’investissement doit se porter sur un logement neuf situé en outre-mer. L’entreprise doit s’engager à louer ce logement nu dans un délai de 12 mois après son achèvement (s’il s’agit d’une construction postérieure au 1er juillet 2018), ou dans un délai de 6 mois pour les immeubles antérieurs.
Il est impératif que la location soit effectuée durant une période minimale de 6 ans à compter de la date de prise d’effet du bail. Le bien doit par ailleurs être loué à des particuliers qui en feront leur résidence principale, et non un simple pied-à-terre pour les vacances. Si l’investissement s’est fait sous forme de souscription au capital de société, alors la société devra s’engager à conserver les titres pendant au moins 5 ans.
– Le respect d’un plafond de loyer et de ressource de locataires
La variation du plafond des ressources des locataires dépend de deux facteurs : la localisation du bien, et le nombre de personnes à la charge du locataire. En 2025, les plafonds de ressources sont les suivants : 37 731 € pour une personne seule dans les DOM, Saint-Martin et Saint-Barthélemy ; 34 784 € en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna, et Saint-Pierre-et-Miquelon. Ces montants varient selon la composition du foyer et sont actualisés chaque année.
