Comment investir efficacement dans une résidence senior en outre-mer ?
Mise à jour le 19 mars 2024
Le fort accroissement des besoins en logement des personnes de plus de 65 ans est devenu un véritable enjeu de société. Ceci est un fait non seulement en France métropolitaine, mais aussi en Outre-mer. En effet, d’ici 2060, un Français sur trois sera âgé de plus de 60 ans selon les projections de l’Insee.
Cette population senior jouissant encore d’une certaine autonomie, ses besoins ont créé un secteur particulièrement porteur dans le domaine de l’immobilier locatif. Les structures d’accueil spécifiques pour cette population vieillissante évitent l’isolement tout en préservant l’indépendance des retraités.
Un investissement dans une résidence senior ne peut alors qu’être une excellente idée, à condition de savoir comment s’y prendre. Outre les critères incontournables pour le succès d’un investissement immobilier, l’État a également instauré différents dispositifs de défiscalisation pour encourager les investisseurs. Découvrez alors les clés pour investir efficacement dans une résidence senior.
1/ choisir un bon emplacement, proche des commodités
À l’opposé des maisons de retraite, la résidence senior est prévue pour accueillir les personnes âgées qui n’ont pas encore perdu leur autonomie et qui sont encore « actives ». Cet hébergement qui allie aide et indépendance doit alors être proche des commodités. Il est indispensable de se projeter dans le futur logement et donner envie aux seniors d’y habiter. L’environnement idéal serait une ville dynamique, ou en bord de mer comme à la Réunion.
Quant à l’emplacement, il est essentiel que le quartier de la résidence soit bien desservi par les transports en commun, sachant que les résidents seniors continueront à vivre leur vie et ne resteront pas cloîtrés dans leur logement. Ce critère est particulièrement important si la résidence ne se trouve pas en centre-ville.
La proximité avec les différents commerces est également un critère de choix à privilégier, afin que les retraités puissent avoir accès aux produits de nécessité quotidienne.
En outre, la présence de médecins ou d’infrastructures médicales aux alentours s’avère aussi appréciable. Les personnes âgées ont souvent besoin de se faire suivre régulièrement, bien qu’elles soient en général en bonne santé.
Par ailleurs, l’emplacement idéal serait aussi celui qui se trouve proche des activités pour divertir les seniors. Les activités culturelles et physiques à proximité sont souvent recherchées, tout comme les villes qui offrent des évènements ou des animations festives régulières.
Enfin, il faut aussi surveiller la présence d’autres résidences seniors dans le secteur. Il ne faut pas oublier que plus la concurrence est rude, plus les locataires seront exigeants sur la qualité de la résidence proposée.
2/ Éviter les arnaques
Comme dans tout investissement immobilier, les arnaques ne sont pas rares. Il est alors important de faire preuve d’une certaine vigilance dans son investissement en résidence senior. D’autant plus que ce secteur se trouve aujourd’hui en pleine expansion, certains promoteurs usent de pratiques parfois abusives.
Il faut ainsi être très attentif sur le montant des commissions que ces derniers prélèvent sur le loyer. Des commissions qui s’élèvent à plus de 15% devraient susciter la méfiance. De telles commissions pourraient se ressentir sur la revente éventuelle du bien. Pour ne pas avoir à revendre à perte, il est indispensable de bien fixer le prix d’achat ainsi que les différentes conditions de gestion du bien en question. Pour info, le montant HT devrait être inférieur au prix au m² d’un logement traditionnel.
En outre, il faut également savoir que la déduction fiscale n’a pas que des avantages pour l’investisseur. Il faudra aussi faire attention au mode de revalorisation des loyers. Les indices de référence en vigueur comme l’IRL seront d’une grande aide pour ne pas se faire avoir. Par ailleurs, il est également recommandé d’éviter les indices déterminés par l’exploitant de la résidence senior.
3/ Choisir le bon dispositif de réduction d’impôt pour son investissement
Face à l’augmentation de la population des personnes âgées autonomes, l’État a décidé de mettre en place différents dispositifs de défiscalisation. Cette action a pour objectif de pallier le manque évident de logement adapté aux besoins spécifiques des seniors. Une fiscalité séduisante, un marché au potentiel énorme ainsi qu’une grosse amplification de la demande se trouvent au menu quant au choix du dispositif de réduction d’impôt.
a. Défiscalisation en loi Pinel outre-mer
La défiscalisation en Pinel outre-mer est un dispositif entré en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Il s’agit de la même loi Pinel en vigueur dans la Métropole. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement dans un logement neuf ou réhabilité, mais cette fois-ci en territoires ultra-marins. Cela inclut un investissement dans une résidence senior.
Ce dispositif fiscal s’adresse aux investisseurs qui payent entre 3.000 et 20.000 € d’impôt. Un fait important à noter : il se trouve que les avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer sont largement plus intéressants que ceux obtenus pour un investissement en Métropole. En effet, en 2024, la loi accorde une réduction d’impôt de 20, 23 ou 25% du montant de l’acquisition (dans la limite de 300.000 € frais de notaire inclus), pour un engagement de mise en location du bien sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.
Cette loi de défiscalisation s’applique dans les départements outre-mer comme la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Les collectivités d’Outre-mer sont aussi concernées : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis-et-Futuna.
La réduction d’impôt est également régie par des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Elle permet par ailleurs de prendre soin de sa famille en logeant un ascendant ou un descendant sans perdre l’avantage fiscal. À noter que le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur et ne bénéficieront pas de l’aide au logement de la CAF.
